8月は、株価が大暴落したみたいだね。
4451円下落？
まあ自分みたいに株も、貯金も、資産もない低所得者には、関係ない話題だけどね。
で、この世紀の大暴落？で。
青汁王子（三崎優太）もひどい目にあったみたいだ。
信用口座だけは絶対に手を出してはいけない。もし信用口座を持ってるなら閉じてください。お金がなくなるどころか、借金をすることになる。この世の地獄だよ。こんな制度を作ったこと自体が狂ってる。自分の身を守るためにも今すぐ閉じたほうが良い。あの日の自分を強く殴りたい。 pic.twitter.com/r701FCqxNq
— 三崎優太(Yuta Misaki) 青汁王子 (@misakism13) 2024年8月15日
青汁王子は結構好きで、たまに動画を観てる。
人脈も豊富だからだろうか、色々な人とコラボして、動画の質も高いと思う。
【緊急逮捕】公務員なのに闇バイトに手を染め、奈落の底に突き落とされた人生について語ります
たまに変な動画あるけどな。
お金持ちになるための方法を本気で語ります
とか。
動画の内容は仮想通貨の話だったけど。
結局、紹介されてたEverdomeは下落？青汁王子は売り抜けたのか？よくわからんけど。
青汁王子がEverdomeのメタバース土地に投資して大爆死したわけですが、詐欺というか将来性もない無価値な土地がなるべくして暴落しただけでは。技術的にはオンライン3DCGゲームと大差ないわけで、一般ユーザーにとっては投機家のせいで価格が高騰したメタバースで遊ぶ動機が無い。 https://t.co/8mm0fHNkdz
— こくとうラテ🙌🌟 (@Jean_Coc_Teau) 2023年11月30日
まあ仮想通貨は金持っててもおそらく、自分はやらないだろうなぁ。
そんで久しぶりに青汁王子の動向をチェックしたら、ヤバい事になってるようだ。
株の信用取引で何億も失って、会社の金を補填したとか。
ネタじゃないのか？
金持ちや成功者が没落する、大失敗するといったコンテンツは、人々の精神にカタルシスを与えるからな。
ちょっと前にラファエルが広告収入減ったとかで騒いでたのもそうじゃねえのか？ってね。
実はあんまりヤバくないし、こっそりプールしている金もあるんだけど、やばいアピール、ビジネスとして不幸自慢するみたいな。
サトマイの動画にある転落リアリティショー、という言葉がしっくりくる、いわばショーとして不幸を演じてるだけみたいな。
【青汁劇場】青汁王子こと三崎優太さんが「お金がなくなりました。」と告白、転落リアリティショーから学ぶ人を見る目の養い方
また、youtube以外にも。
「あの人は今」「愛の貧乏脱出大作戦」「プロ野球戦力外通告」「しくじり先生」等、貧乏や失敗をネタにしたコンテンツは、いくらでもある。
いわゆるシャーデンフロイデ、他人の不幸は蜜の味、というやつだ。
だけど、そういうビジネス不幸を演じてコンテンツ化して金儲けする行為は、俺のような本当のリアル不幸人間や弱者男性等からすると、茶番演じて金儲けできていいよなぁと思うけどね。
で、ここからが本題だけど。
気になる動画があった。
この動画の序盤だ。
本題の株や信用取引の話ではなく、不動産に関する部分。
青汁ヒルズの退去に関する話だ。
家賃1700万、豪華絢爛なまさに勝ち組の家という感じだね。
2年ごとの定期借家契約だったらしい。
内装費に2億円かけて、金持ってるアピールしてしまったせいか、大家に家賃を上げられたり。
「おまえバカなんじゃないの」と言われたり、原状回復に8000万請求されているとか、散々な目にあってるようだ。
この境遇はな…誰しも、味わったことがあるかもしれない。
いや、金額のスケールとかは皆それぞれ、違うだろうだけど。
実は俺もちょうど、今の賃貸を9月いっぱいで退去する予定で。
大家というか管理会社だな。
ガチャ失敗、ひどい管理会社であることが判明した。
更新料について色々質問してたら。
「おまえバカなんじゃないの」に匹敵する暴言を、メールで吐かれたんだよな…。
そんで、その管理会社のことを、ネットの掲示板とかで色々調べたら。
退去費用で高額請求されただの、裁判になっただの、ヤバい会社であることが判明した。
こういう高額な請求書を送りつけてくることが予想される。
つーか！なんで家賃6万円の部屋のリフォームに35万円もかかるわけ！？
（引用元：SWEET DEAL(スウィートディール) 1 [ 鍋谷咲花 ]p98）
今でも俺は思う。
「なんで契約しちまったんだ…不動産仲介会社もちゃんとチェックしろよな…俺もなんで管理会社、チェックしなかったんだよバカ野郎…( ；∀；)」と。
まだ請求書は来ていないが、おそらくぼったくり金額で見積りした悪質請求が来ることが想定される。
その日から俺は、法律に詳しい友人に相談したり、退去費用の妥当な金額を調べたり、退去に向けた準備に追われる日々を過ごしてる。
その上でいくつか、勉強になったこともあったので。
一旦、チェックリストとしてまとめることにしよう。
まず、裁判になった場合は民法や、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に従って判決される。
裁判にならなくても、このガイドラインは大家や管理会社と戦う上で、非常に重要になってくるので、擦り切れるまで読んだ方がよさそうだ。
賃貸住宅退去時トラブルの印籠になるガイドライン、金額の負担区分がめちゃ明確なので覚えておくとよい「印刷して手持ちは必須」
その前提の上で、確認すべき対策について。
以下、項目ごとに紹介していきたいと思う。
1.賃貸借契約書の特約条項の確認と負担すべき費用の明確化
この動画の5分～辺りかな。
【賃貸退去】損しないために！必ず一ヶ月前にやっておくべきこと～ - YouTube
特約条項、について。
自分は契約する際、ちゃんとチェックしなかったんだよな…これも失敗だけど。
特に退去時のクリーニングについて。
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に関する参考資料（p23）によると本来、賃借人が負担するものではないんだよな。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001611293.pdf
④ クリーニング費用
・ハウスクリーニング（専門業者による）は３頁の図の「A」に該当します。
⇒退去時にしっかりと掃除をしているため、有効な特約が付されていない場合には、クリーニング費用は賃貸人負担になります。賃借人の負担は０円です。
https://www.mlit.go.jp/common/000991391.pdf
Ａ(＋Ｇ)：賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生するものについては、上記のように、賃貸借契約期間中の賃料でカバーされてきたはずのものであり、賃借人は修繕等をする義務を負わないのであるから、まして建物価値を増大させるような修繕等（例えば、古くなった設備等を最新のものに取り替えるとか、居室をあたかも新築のような状態にするためにクリーニングを実施する等、Ａに区分されるような建物価値の減少を補ってなお余りあるような修繕等）をする義務を負うことはない。したがって、この場合の費用についても賃貸人が負担することとなる。
不動産Gメン滝島の以下の動画の話（3分～）でも、ハウスクリーニングだとかエアコン洗浄費は原則、入居者が負担する義務はないみたい。
【悪質】通常の10倍の退去費用ぼったくり請求トラブル‥Gメンが教える対応策
にも関わらず、クリーニング特約が設けられていて、退去費用として請求されるケースもあるみたいだけど。
それを覆すことができた人もいるようだ。
クリーニング特約は覆せます
https://www.mlit.go.jp/common/000991393.pdf
【賃借人に特別の負担を課す特約の要件】
① 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
② 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて
認識していること
③ 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
暴利なクリーニング代なら払う義務はない、とあるからね。
2.平米＝平方メートル（㎡）に対して理解しておく
これは基本の準備知識として、必要になってくる。
国交省ガイドラインにもよく出てくる1㎡とは、1辺が1mの正方形のことというのは頭に入れておくべき。
【面積】１平方メートルは何平方センチメートル？ | まなびQ&A
8畳の1ルームだと、13平方メートルぐらい。
8畳の面積の広さはどのくらい？平米数やレイアウトの実例まで紹介！ | イエテク
縦が400cm、横が300cmの部屋ぐらいか、それで12平方メートルだから。
3-1.修復の内訳を明記した見積書を要求する
大雑把な請求をして、高額な退去費用をふんだくろうとするケースがある。
退去費用の請求書・見積書が来ない支払う事は出来ない - 不動産【札幌長谷川行政書士】
www.hasegawagilyousei.com大家さんより退去費用が18万円と言われたお客様より、退去費用が高いし詳細がわからないので見積書の発行を希望したところ、退去費用見積書の発行はしないと言われたが、どうしたらいいのかと相談を受けました。
さすがにどんな管理会社でも、退去費用の見積書を発行します。記載内容については詳細がなく、一式ばかりで請求内容がよくわからない請求書もありますが、見積書を発行します。
一部に請求書・見積書を発行しない大家さんがいます
見積書作るのに３万円だと言う大家さんもいます。
自分もおそらくこのケースはありえるので警戒しているが。
上記サイトにもあるように、国交省ガイドラインのQ17（p45）に。
https://www.mlit.go.jp/common/000991393.pdf
賃貸人は賃借物の明け渡しまでに生じた未払賃料や損害賠償債務などを差し引いた敷金の残額については、明け渡し後に賃借人に返還しなくてはなりません。賃貸人が、敷金から原状回復費用を差し引く場合、その具体的根拠を明らかにする必要があり、賃借人は原状回復費用の内容・内訳の明細を請求し、説明を求めることができます
借主は見積書を請求する権利を持っている。
いや、この言い方は語弊があるか、民法上は保証されてない？みたいだからな。
だが、貸主が不当な請求を行った場合、消費者契約法が適用されるケースもある。
４月１日より「消費者契約法」が施行されます。
www.tossnet.or.jp重要事項について事実と異なることを告げる
将来における変動が不確実な事項（将来において、消費者が受け取るべき金額等）について断定的判断を提供すること
重要事項について、消費者の利益となる旨を告げ、不利益となる事実を故意に告げない 事業者に対し、消費者がその場から退去する旨の意志を示したのにもかかわらず、その場所から退去しない
事業者が、その場所から消費者が退去する旨の意志を示したのにもかからわず、その場所から消費者を退去させない
こういう判例もある。
消費者契約法第１０条の適用により原状回復義務を賃借人負担とする特約を無効とした裁判例
www.akiyama-law.netそして、消費者契約法第１０条では「消費者の権利を制限し、又は、義務を加重する消費者契約条項であって、民法第１条２項（信義誠実の原則）に反して、消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする」と定めております。
原状回復に特約を付けるとか…これも悪質な感じだが、契約時に気付かなかったのなかぁ。
まあ俺みたいにちゃんと賃貸借契約書の中身（特に特約条項）をチェックせずに契約する人、いるんだよなぁ。
宅建士（宅地建物取引士）も、ちゃんと説明しろやって思うけど。
3-2.耐用年数・減価償却が見積りに加味されているかチェック
これらを無視した原状回復費を請求するケースがある。
「実録音声あり」賃貸の高額な退去費用フローリングクロス清掃代をブチギレ交渉した結果。。。
の7分～辺りに「耐用年数入れてないでしょ？」と、 飯塚翔が詰めるシーンがある。
だから見積書が、耐用年数を考慮した金額になってるかどうかが重要だ。
例えばクロスの耐用年数は6年、2年住んだ場合は、6分の4程度で済むみたいだけど。
ただ、入居した時点でクロスに汚れがあったり、フローリングに傷がついている物件というケースもある。
その場合は、国交省ガイドライン（p13）によると。
https://www.mlit.go.jp/common/000991391.pdf
② 入居年数による代替
経過年数の考え方を導入した場合、新築物件の賃貸借契約ではない場合には、実務上の問題が生じる。すなわち、設備等によって補修・交換の実施時期はまちまちであり、それらの履歴を賃貸人や管理業者等が完全に把握しているケースは少ないこと、入居時に経過年数を示されても賃借人としては確認できないことである。
他方、賃借人がその物件に何年住んだのかという入居年数は、契約当事者にとっても管理業者等にとっても明確でわかりやすい。
経過年数と入居年数、という考え方がある。
貸主は多くの金を得るため、価値100％スタート、ガイドラインp13のグラフでいうと右端の実線に基づいて請求してくるだろうが。
先に傷や汚れや劣化があれば、写真を撮っておけば。
右端の実線ではなく、点線のグラフでの見積もりを要求することも可能と思われる。
まあ自分も、何枚か写真は撮ってあるが、綺麗な部屋だったから設備交換されてたのかもな。
ただ入居直前に設備等の交換を行った、グラフは価値100％だ、って貸主が主張するんだったら。
もし裁判になったらその根拠、交換や補修をした請求書の提出を、要求してもいいかもしれない。
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に関する参考資料（p17）にも。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001611293.pdf
・入居時にクロスの経過年数が３年の場合、入居年数に３年を加えた年数が退去時の
経過年数となります。
・入居時のクロスの経過年数が明確でない場合、クロスの状況に合わせて経過年数
のグラフを下方にシフトさせます。入居時点のグラフの出発点をどこにするかは、契約
当事者で予め協議して決定することになりますが、例えば入居時のクロスの状況を価
値８０％とした場合は、２０％グラフを下方へシフトさせます。
クロスが張り替えられている場合と、張り替えられていない場合で、退去時の負担が大きく変わるから、そこは契約時にチェックしておいてもよかったかもしれないね…。
3-3.㎡（平米）単位の見積りになっているかどうかをチェック
先に紹介した飯塚翔の動画でも「平方メートル単位にして」と、要求しているように。
一式、という曖昧な請求をしてくる業者もいる。
ただ、国交省ガイドライン（p14～15,22p別表2）にもあるように。
https://www.mlit.go.jp/common/000991391.pdf
他方、毀損部分のみのクロスの張替えが技術的には可能であっても、その部分の張替えが明確に判別できるような状態になり、このような状態では、建物価値の減少を復旧できておらず、賃借人としての原状回復義務を十分果たしたとはいえないとも考えられる。したがって、クロス張替えの場合、毀損箇所を含む一面分の張替費用を、毀損等を発生させた賃借人の負担とすることが妥当と考えられる（このように賃借人の負担範囲を大きくしても、経過年数を考慮すれば、金銭的な負担は不当なものとはならないと考えられる）。
クロスに大きな傷をつけてしまった場合、建物価値を維持するため、その一面の張り替えが妥当とされるケースも多い。
だから、一面張り替え（一式）はガイドラインとしても妥当で、借主が「平米単位での修繕にしろ」と言っても、要求が通らないケースもあり得る。
とはいえ一式だとしても、その内訳として平米は計算してもらう必要性はある。
なぜなら、ガイドラインの参考資料（p18）に、あくまで例として、クロスの単価が記載されているけど。
・８畳の部屋（天井の面積：13 ㎡、左右の面積：各 10 ㎡、窓側・扉側の壁の面積計：７㎡）
・原状回復費用の工事費単価（㎡）：1,200 円
・新築時から４年入居の後、退去
※計算例の単価より実際の工事費単価が高いからといって必ずしも不当な請求というわけではありません。また、実
際には工事費単価とは別に廃材処分費などの諸経費がかかる場合があります。https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001611293.pdf
1200円、このように一般的な積算は大体、平米単位で行われているので。
もし、見積書に一式だとか曖昧な表現があったら、㎡単位に直すように要求して内訳がわかるようにすると、請求された金額が妥当かも判断しやすくなるはず。
4-1.相見積もりが可能ならば行う
項目3では、貸主である大家や管理会社から正確な見積書を要求することについて述べた。
この項目では、貸主の請求が常識的かどうか、調査する方法について述べていく。
可能だったら、大家や管理会社が用意する業者以外の、第三者の業者に見積りしてもらうのが一番いい。
水回り修理「950円～」のはずが…数十万円の高額請求に！－水回り修理、解錠、害虫駆除などの緊急対応で事業者とトラブルにならないためには？－(発表情報)_国民生活センター
www.kokusen.go.jp修理等を依頼する前に確認・準備することは？
インターネット上の広告の金額表示をうのみにしない
地元の工務店や自治体の管工事組合など信頼のおける事業者を探しておく
実際に水漏れなどのトラブルが起こったときを想定し初期対応について調べておく
と、国民生活センターのページに記載があるように。
SEO対策だけが上手なネットの業者ではなく、地域に根差している信頼できる業者を選ばなければならない。
法律に詳しい友人に相談したところ、裁判になった時、客観的な証拠としてなり得るとのことだった。
自分は見積だけやってくれる業者を探したが、なかなか見つからず…。
敷金診断士ってのを見つけたが。
敷金診断士 - 日本住宅性能検査協会
これは「余計な金、取られるだけ」「ガイドラインや工務店の見積りだけでいける」と、友人に一蹴された。
政府広報にも載ってるADR手続ってやつ？ができるみたいなんだけどなぁ。
4-2.ガイドラインだけでは妥当な見積りが難しい場合でもなるべく調査する
先の項目で合い見積もりの話をしたが。
そもそも、見積りだけしてくれる工務店や業者なんてあるのか？という話もある。
その場合は、ガイドラインとともに「積算資料」という本を使って算出するのもいいかもしれない。
国交省ガイドラインの参考資料の項目（p167）にも載ってる。
https://www.mlit.go.jp/common/001016470.pdf
【定期刊行物】
「月刊 積算資料」 財団法人 経済調査会
「月刊 建設物価」 財団法人 建設物価調査会
【不定期刊行物】
「積算資料ポケット版マンション」 財団法人 経済調査会
「積算資料ポケット版リフォーム」 財団法人 経済調査会
「マンション改修見積」 財団法人 建設物価調査会
（※注意）
同じ材料等を利用する場合であっても、「新築」と「原状回復」では、価格が異なることがあります。
例えば、フローリングなどの部材は「坪単位」で販売されることが一般的です。このため、わずか１㎡の修繕であっても、その修繕を行うためには、余分に部材を購入することとなります。
また、フローリング部材の種類は非常に多く、ある物件の原状回復のために仕入れた部材は、別の物件での原状回復工事には使えないことが一般的です。
従って、新築時（同じ部材を大量に購入して施工する状況）と比較すると、原状回復時の価格が高くなることが一般的です。
自分は、新宿の紀伊国屋書店で5階で、この積算資料の本を見つけた。
軽く立ち読みしたけど、専門的すぎて。
「これは青汁ヒルズみたいなマンション1棟単位とか、大規模な建物における原状回復の場合ではないの？」と思ったので、買わなかったけど。
また、クロスだけでなく、その下の下地ボード（石膏ボード）や。
壁を殴って、壁穴を作って損傷させてしまった場合は。
（引用元：闇金ウシジマくん（8）[ 真鍋昌平 ]p166）
国交省ガイドライン（p25）によると、賃借人に責任が生じる。
https://www.mlit.go.jp/common/000991391.pdf
5．壁等のくぎ穴、ネジ穴（重量物をかけるためにあけたもので、下地ボードの張替えが必要な程度のもの）
この修繕費がいくらか、それを信頼できる業者に見積りしてほしいんだけど。
見積りだけやっている業者が見つからない場合は。
やはり国交省ガイドラインと、それに載ってる「積算資料」などを使って根拠となる数字を探るしかない。
例えば、壁穴補修とかは。
見積りの算出例｜積算資料ポケット版は、住宅建築・リフォーム・マンション修繕の建築費用や建材・設備等の情報サイトです。
2.壁・天井工事 壁補強工事
- 筋かい 45×90㎜
- 【材料費】
1 本 3,430 3,430 〃
- 筋かいプレート 柱-横架材接合（L形）タイプ
- 〃
2 枚 240 480 〃
- 筋かい施工費
- 【手間】
1 式 25,600 回り縁取付け
- スプルス 幅30×高30㎜
- 【材工共】
11.0 m 1,560 17,160 木製幅木（無塗装）取付け
- 米ツガ無節 厚12×高60㎜
- 〃
8.2 ㎥ 1,050 8,610 壁石こうボード張り（GB-R）
- 厚12.5㎜ 不燃 継目処理
- 〃
2.2 〃 2,350 5,170 壁クロス貼り
- ビニル壁紙（量産品） 下地調整共
- 〃
23.0 〃 1,200 27,600 天井石こうボード張り（GB-R）
- 厚9.5㎜ 準不燃 継目処理 910×450㎜
- 〃
0.4 〃 2,300 920 天井クロス貼り
- ビニル壁紙（量産品） 下地調整共
- 〃
9.9 〃 1,200 11,880
壁石こうボード張り、数量2.2、1㎡で2350円、5170円という数字がある。
数量2.2で2350円だから、数量1であれば1㎡辺り1200円ぐらいかな？と目算が出る。
壁穴が、石膏ボードまでに留まっている場合だけど。
退去費用の内訳に、壁穴補修があり。
それが、積算資料に掲載されている1㎡辺りの金額から大きく逸脱している場合、ぼったくり請求として、立ち向かうことはできるはず。
もちろん、項目3-3で述べたように、一部修繕が難しいケースもあるから。
一概には1㎡単位の金額だけで判断しても、裁判でその主張が通らないケースもあり得る。
5-1.部屋の各場所の寸法を計測しておく
「退去立会いを行わない」業者が、たまにいる。
これは逆に恐ろしい。
例えばビッグモーターが意図的に車に傷をつけるように。
ビッグモーターの元社員がLINEで見た「こうやって傷をつけろ」のマニュアル動画とは | AERA dot. (アエラドット)
借主がいないところで、こっそり部屋に傷をつけることも可能だということだからね。
もちろん、そこまでやって請求を水増しする業者なんて、そうそういないだろうけど…。
自分は「玄関から風呂場の扉までの距離」「リビングの入口から窓までの距離」など、なるべく細かい単位で部屋をメジャーで計測済みだ。
見積書をもらった時、㎡の長さが妥当かどうかの判断材料になる。
5-2.退去時に部屋の写真撮影と入退去時の物件状況及び原状回復確認リストの記入
勝手に部屋を傷つけられたり、現状がどうだったか後で揉めないために。
部屋の写真や動画は撮っておく方がいい。
本当は、項目4-1にあるように、専門の信頼できる第三者の業者に見積りだけを取ってもらうのがいいのだろうけど。
それが難しい場合は、自分でセルフチェックを行っておく。
部屋を点検しながら、国交省ガイドライン（p3-4）に掲載の「入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト」を記入。
https://www.mlit.go.jp/common/000991391.pdf
このため、事実関係を明確にし、トラブルを未然に防止するため、入居時及び退去時に次項のようなチェックリストを作成し、部位ごとの損耗等の状況や原状回復の内容について、当事者が立会いのうえ十分に確認することが必要であると考えられる。この場合、損耗等の箇所、程度についてよりわかりやすく、当事者間の認識の差を少なくするためには、具体的な損耗の箇所や程度といった物件の状況を平面図に記入したり、写真を撮るなどのビジュアルな手段を併せて活用することも重要である。
なお、こうしたチェックリストなどは、後日トラブルとなり、訴訟等に発展した場合でも証拠資料になりうるため、迅速な解決のためにも有効であると考えられる。
同時に、写真や動画を残しておく。
6.善管注意義務を指摘された場合の反証の準備
項目5において、入念なチェックをしても。
善管注意義務の違反、を指摘されるケースがある。
善管注意義務とは、この漫画にも説明があるように。
善良なる管理者として賃借人は部屋を綺麗に扱わなくてはならないということだ
そこを突いて揚げ足を取られる可能性があるから業者に言われても土足では上がらないほうがいい
（引用元：SWEET DEAL(スウィートディール) 1 [ 鍋谷咲花 ]p130）
善良な管理者として、やらなければならない責任だ。
例えば、雨漏りだとかはよくある事例だね。
賃貸経営の法律Q&A｜投資用不動産購入・投資用不動産売却なら三井住友トラスト不動産
Q
借主から雨漏りがあるとの苦情があったので早速修繕をしようとしたところ、借主から、「これから1ヵ月実家に帰るので、実家から戻ってきてから修繕してほしい。」と言われ、入室を拒まれました。このような場合、借主が戻るのを待たなければなりませんか。
A
1.大家さんには修繕の権利がある。設問の事案では、雨漏りが発生していますので、大家さんとしては、早く修理をしないと大切な建物が傷んでしまいます。ですから、大家さんとしては、一刻も早く修理をしたいところです。
このような場合、大家さんは、借主が拒否しても、貸している部屋の修理をすることができます。これは、民法にも明確に定められており、「賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。」とされています（民法606条第2項）。
これを放置すると、善管注意義務の違反として、借主に責任を問われる場合がある。
問題は、雨漏りとか生活への支障が大きいケースではなくて。
上の漫画にあるような、どうでもいい些末なことを善管注意義務違反として指摘してくる悪質な業者のケースだ。
その場合は、賃貸住宅標準契約書や民法に則った反証を準備しておく。
賃貸住宅標準契約書は、国交省のホームページに載っている。
住宅：『賃貸住宅標準契約書』について - 国土交通省
www.mlit.go.jp「賃貸住宅標準契約書」は、賃貸借契約をめぐる紛争を防止し、借主の居住の安定及び貸主の経営の合理化を図ることを目的として、住宅宅地審議会答申（平成５年１月29日）で作成した、賃貸借契約書のひな形（モデル）です。
標準契約書は、その使用が法令で義務づけられているものではありませんが、この契約書を利用することにより、合理的な賃貸借契約が締結されて、貸主と借主の信頼関係が確立されることを期待し、広く普及に努めています。
原状回復のガイドラインの参考資料にも、この賃貸住宅標準契約書は紹介されている。
https://www.mlit.go.jp/common/001016470.pdf（p149）
9 契約期間中の修繕（第 9 条）
【第 1 項】民法上は賃貸借の目的物に係る修繕は貸主が行うこととされている（民法第 606 条）ため、修繕の原因が借主の故意又は過失にある場合を除き、修繕は原則として貸主が実施主体となり費用を負担することとしている。
【第 2 項】修繕の実施に当たり貸主及び貸主の依頼による業者が専用部分に立ち入る必要がある場合は、貸主からの通知を要するとともに、民法第 606 条第 2 項により借主は貸主の修繕の実施を拒めないこととされているため、借主は正当な理由なく貸主の修繕の実施を拒否することはできないこととしている。
【第 3 項】修繕の中には、安価な費用で実施でき、建物の損傷を招くなどの不利益を貸主にもたらすものではなく、借主にとっても貸主の修繕の実施を待っていてはかえって不都合が生じるようなものもあると想定されることから、別表第 4 に掲げる費用が軽微な修繕については、借主が自らの負担で行うことができることとしている。
なお、別表第 4 にあらかじめ記載している修繕については、当事者間での合意により、変更、追加又は削除できることとしている。
どうでもいい些末なこと、壁穴とかな。
「故意過失で傷を付けた、にもかかわらず貸主や管理管理会社に報告もせず、放置した、善管注意義務の違反だ！」みたいなことを言われるケース。
もちろん、自分で殴って作った壁穴とかはダメかもしれないけど。
別に壁に穴があろうが、フローリングに傷が付いていようが。
上記、賃貸住宅標準契約書の第9条第3項にある「不都合が生じるようなもの」には該当しない、生活に支障が出る不具合ではない、被害が拡大するものでもないので報告しなかった、と証言すればいい。
だから善管注意義務違反ではない、と。
違反かどうかの線引きも、難しいらしいしな。
賃貸アパートの退去時に水漏れが発覚。原状回復費用の負担区分は？ | リドックスの賃貸管理悩み相談
例えば床から「水漏れしてくる」であったり「天井から水滴が落ちてくる」といった明らかに目に見えるような不具合を大家さんや不動産管理会社に連絡せず、被害が拡大してしまった場合などは借主に対して善管注意義務を怠ったとして、幾分かの請求は可能であると考えられます。
しかし、床下部分など目に見えない部分の不具合を気づくというのは通常に入居しているなかでは難しい部分であり、責任を追求することはできないと考えられます。また、どうしても責任を追求するというのであれば、入居者が不具合に気づいていたけれども管理者に報告しなかったという事実を証明する必要があります。
どこまでが善管注意義務違反にあたるのかというのは、なかなか線引きの難しい判断ではあります。
いやもちろん、賃貸借契約書におそらく「賃借人は直ちに報告しなければならない～」と、書かれている内容があると思う。
それに壁穴とかも含まれていたら、ヤバいかもしれないけれどね。
余談だが雨漏りとかはよく話題になって、逆に借主が慰謝料を請求するケースもあるみたいだ。
賃貸人が雨漏りの修繕を行わなかったことについて、慰謝料の支払いを命じた裁判例 - 弁護士の賃貸・不動産法律相談
雨漏りというのは、原因の特定が難しい瑕疵現象の一つですが、原因特定が難しいからと言って、賃貸人としてその修繕義務が免責されるものではない、という考え方をこの裁判例は示していると考えられます。
また、サッシにカビとか錆が発生しているパターン。
この動画の9分30秒～あたりだ。
【賃貸物件】退去時の敷金精算＆原状回復費 ぼったくられない為の正しい知識
周りの木まで腐食しているととんでもない額を取られる、らしい。
そして、この動画にもあるように、いくら論理で主張しても過大請求してくる場合は。
少額訴訟などの裁判になってもいい、とのこと。
ただ、60万以上になると、どうなるんだろう。
被告（借主）として勝った場合でも、わざわざ弁護士費用を用意した分は、原告（貸主）は負担してくれるのかな？と思うけど。
それも合わせて請求すればいいのかな。
7.まとめ（そもそも不当請求してくる大家や管理会社に遭遇しないために）
以上の様に、対策リストを並べてみたけれど。
そもそも、賃貸借契約書の特約とかをしっかりチェックしたり、管理会社を調べてから契約しておけば。
国交省ガイドライン等を隅から隅まで読んで、理論武装する苦労は生じなかった。
どうすればこんな大家や業者に遭遇せずに済むかというと。
それはまた、次回まとめようと思うけど。
自分は次の引っ越しの際、かなり原状回復の責任範囲だとか、退去費用について聞いた。
そしたら、毎月1500円のサポートサービスに入れば、24時間の鍵トラブル対応や、指定の飲食店での割引特典、原状回復費無料（通常損耗以外の、故意過失に該当する特別損耗はダメみたいだけど）も付いているという話を受けたので、その物件にした。
管理会社も、ホームページや資本金や従業員数等、ちゃんとした会社かしっかり調べた。
だから次は安心して入居ができる、はず。
まだヤバい業者からの請求書は届いていないので、これから憂鬱だ…。
